Home Bất động sản Thuế từ thu nhập cho thuê nhà: Khấu trừ chi phí cho...

Thuế từ thu nhập cho thuê nhà: Khấu trừ chi phí cho thuê nhà và cách khấu hao

72
0
Đầu tư giá trị

Trong phần 1, chúng ta đã tìm hiểu các vấn đề liên quan như:

Tiền cho thuê nhà có phải đóng thuế hay không?

Khi nào thì tôi nợ thuế từ thu nhập cho thuê?

Tiền đặt cọc (security deposit) có phải đóng thuế không?

Liệu tôi có được bỏ túi số tiền đặt cọc không?

Nếu tôi cho thuê căn nhà nghỉ dưỡng của tôi, thì tôi có thể vẫn được sử dụng ngôi nhà đó hay không?

Trong phần này, chúng ta tiếp tục tìm hiểu một số vấn đề liên quan tới khấu trừ các chi phí và cách khấu hao tài sản.

Tôi có thể được khấu trừ những gì?

Chi phí mà bạn trang trải cho căn nhà hoạt động, quản lý và bảo trì ngôi nhà đó thường được khấu trừ. Ngay cả khi ngôi nhà của bạn tạm thời trống, thì các chi phí vẫn được khấu trừ.

Các chi phí được khấu trừ, nhưng không giới hạn gồm có:

Chi phí quảng cáo.

Chi phí dọn dẹp và bảo trì.

Hoa hồng

Khấu hao

Phí dành cho căn hộ

Bảo hiểm

Chi phí cho lãi suất ngân hàng.

Thuế bất động sản

Phí quản lý

Phí diệt côn trùng/bọ

Phí chuyên gia

Phí thuê trang thiết bị

Tiền thuê mà bạn trả cho các bên khác.

Sửa chữa

Các vật tư khấu hao

Phí dọn rác

Các chi phí đi lại

Điện nước

Phí bảo trì sân vườn

Tất cả các chi phí mà bạn khấu trừ cần phải là loại bình thường và cần thiết chứ không phải là xa xỉ. Bạn có thể khấu trừ chi phí đi lại vào ngôi nhà cho thuê của bạn nếu như mục đích chính của chuyến đi là để kiểm tra tài sản hay để thực hiện những nhiệm vụ liên quan tới việc cho thuê ngôi nhà. Nếu bạn kết hợp giữa việc kinh doanh với thú vui giải trí, bạn có thể phải phân bổ chi phí đi lại giữa việc khấu trừ chi phí kích doanh với chi phí cá nhân không được khấu trừ.

Ví dụ:

John sống ở North Caroline và thích trượt tuyết, anh ấy sở hữu một căn hộ cho thuê ở Park City, Utah, nơi mà anh có thể ghé thăm mỗi tháng 1 để kiểm tra ngôi nhà trước khi sẵn sàng cho thuê. Chi phí đi lại của anh được khấu trừ nếu như mục đích chính của chuyến đi là để dọn dẹp và sơn lại căn hộ. Điều đáng nói là trong chuyến đi thăm căn hộ 5 này, thì John dùng 3 ngày để dọn dẹp, 2 ngày còn lại để đi trượt tuyết.

Một số tư vấn sẽ nói anh ấy có thể khấu trừ 60% chi phí cho chuyển đi vì 60% thời gian anh đã dành cho căn nhà. Nhưng kèm theo đó sẽ là một sai lầm tốn kém.

Khi mục đích chuyến đi chính là cho kinh doanh, toàn bộ chi phí đi lại tờ và từ Park City sẽ được khấu trừ. Đó là chi phí cần được phân bổ giữa doanh nghiệp và chi phí cá nhân.

60% chi phí cho việc thuê xe sẽ được giảm trừ, thêm với chi phí cho nhưng bữa ăn trong 3 ngày làm việc. (một hạn chế khác là giới hạn khấu trừ ăn uống cho kinh doanh không quá 50% chi phí).

Bây giờ, nếu John dành 3 ngày để trượt tuyết và hai ngày để làm việc ở căn hộ, không có chút chi phí đi lại nào được khấu trừ, mặc dù các chi phí trực tiếp khi làm việc ở căn hộ (chi phí sơn và các vật tư dọn dẹp,…) sẽ được khấu trừ vào chi phí cho thuê nhà.

 Giữ lại giấy tờ. Để khấu trừ bất cứ chi phí nào, bạn cần phải giữ lại các giấy tờ. Tất cả các chứng từ, các séc bị hủy vào sao kê tài khoản ngân hàng.

Tôi có thể khấu trừ cho các công việc cải tạo (improvement)  và sửa chữa (repair)?

Ah, có sự khác biệt khá lớn giữa cải tạo và sửa chữa. Chi phí cho việc cải tạo bất động sản thương được coi như khoản đầu tư và được khấu hao trong nhiều năm thay vì là được khấu trừ trong năm phát sinh chi phí. Ngược lại, chi phí để sửa chữa căn nhà thì được khấu trừ vào năm mà bạn thực hiện sửa chữa.

Cải tạo là những hoạt động thêm vật liệu vào để tăng giá trị của tài sản nhằm kéo dài đáng kể tuổi thọ của ngôi nhà. Ví dụ:

Bổ sung vào cấu trúc ngôi nhà.

Bổ sung thêm hồ bơi.

Cài đặt hệ thống lọc nước.

Hiện đại hóa nhà bếp.

Lắp đặt hệ thống cách nhiệt.

Mặt khác, sửa chữa ngôi nhà giúp cho tài sản có điều kiện vận hành tốt. Ví dụ:

Sơn.

Sửa các thiết bị nhà bếp (appliance).

Sửa đường ống.

Thay thế cửa sổ hoặc cửa chính bị vỡ.

Tôi có thể tính toán khấu hao như thế nào?

Khấu hao là việc khấu trừ trong nhiều năm. Bạn thường khấu hao chi phí cho tài sản doanh nghiệp khi tuổi thọ của tài sản đó dài hơn 1 năm, nhưng hao mòn từ từ, hoặc sẽ mất giá trị theo thời gian, hay thời tiết,… Để xác định khấu hao cho tài sản của bạn:

Thứ nhất, bạn cần xác định chi phí hay trên cơ sở thuế khác của tài sản.

Thứ hai, phân bổ chi phí cho các dạng khác nhau của tài sản bao gồm trong tài sản cho thuê (ví dụ như, đất, nhà,…)

Thứ ba, đánh giá khấu hao cho mỗi kiểu tài sản dựa trên các phương pháp, tỷ lệ và tuổi thọ theo quy định của cơ quan thuế (IRS).

Xác định cơ sở chi phí (cost basic)

Cơ sở chi phí của bạn đối với tài sản thường là khoản tiền bạn phải trả để mua tài sản (chi phí mua lại cộng với bất kỳ chi phí nào khác), bao gồm bất cứ khoản tiền nào mà bạn mượn để mua.

Nếu bạn chuyển tài sản từ mục đích sử dụng cá nhân sang mục đích cho thuê, cơ sở thuế cho tài sản đó được tính toán theo cách khác. Cơ sở chi phí của bạn thấp hơn 2 giá trị sau:

Chi phí mua lại.

Giá trị thị trường tài thời điểm chuyển từ mục đích sử dụng cá nhân sang mục đích cho thuê.

Nếu tài sản là quà tặng cho bạn hay bạn thừa kế, hoặc nếu bạn đổi tài sản hiện tại để lấy tài sản khác, thì có những quy định để xác định cơ sở thuế với tài sản cho thuê của bạn.Ví dụ, bạn được cho tặng tài sản, cơ sở của bạn thường tương tự với cơ sở của người cho tặng bạn.

Nếu bạn thừa kế tài sản, cơ sở của bạn thường là giá trị tài sản vào ngày mà người sở hữu trước đó chết. Các nguyên tắc đặc biệt áp dụng co tài sản được thừa kế đã mất trong năm 2010).

Tính khấu hao và chi phí để giảm bớt thuế thu nhập của việc cho thuê nhà

Phân bổ chi phí bởi loại tài sản

Sau khi xác định chi phí hoặc cơ sở thuế khác cho tài sản cho thuê toàn bộ, bạn cần phẩn bổ cơ sở giữa các loại tài sản khác nhau mà bạn đang cho thuê. Khi chúng tôi nhắc tới các loại tài sản, chúng tôi muốn nhấn mạn tới thành phần cụ thể của căn hộ bạn cho thuê, ví dụ như phần đất, phần nhà, bất cứ đồ đạc hay thiết bị nào mà bạn cung cấp cho người đi thuê,…

Nếu tài sản cho thuê là căn hộ hay tài sản khác mà có phần sử dụng chung, bạn sẽ chỉ được tính phần bạn sở hữu.

Phần đất và phần giá phải trả phải được phân bổ cho phần đất mà ngôi nhà được xây cất trên đó.

Tại sao cần phải cố gắng để chia cơ sở thuế của bạn giữa các loại tài sản? Bởi vì mỗi loại sẽ được khấu trừ dựa trên các nguyên tắc và thời gian khác nhau.

Tính toán khấu hao cho mỗi loại tài sản

Dưới đây là một số cách khấu hao phổ biến nhất đối với tài sản cho thuê, kèm theo giải thích về phương pháp khấu hao khác nhau để có thể áp dụng.

Khấu hao theo đường thẳng

Trong phương pháp khấu hao theo đường thẳng, cơ sở chi phí được trải đều trong thời gian dài. Ví dụ:

Một ngôi nhà với chi phí cơ bản là 150,000$ thường sẽ khấu hao 5,455$ mỗi năm (150,000$/27.5 năm).

Trong năm cho thuê đầu tiên, phần khấu trừ của bạn được chia cho số tháng cho thuê của tài sản, với ½ tháng cho tháng đầu tiên.

Nếu căn nhà lấy ví dụ ở trên cho thuê vào tháng Tám, bạn có thể khấu trừ 4,5 tháng khấu hao (tháng 9, 10, 11, 12 và ½ tháng 8), với số tiền là 2,046$ (5,455$ x 4,5 tháng).

Khấu hao theo phương pháp giảm dần

Loại khấu hao này được tính toán bằng cách nhân tỷ lệ, 150% hoặc 200%, bằng cách khấu hao đường tẳng tính toán dựa trên cân bằng điều chỉnh của tài sản từ năm bắt đầu cho tới suốt những năm còn lại của tài sản. Để làm cho vấn đề này dễ dàng hơn, cơ quan thuế IRS và bảng phần trăm công bố khác được áp dụng với chi phí ban đầu để xác định khấu hao theo năm.

Ví dụ, dưới đây là bảng khấu hao giảm dần 200% cho tài sản trong 05 năm:

Năm thứ Phần trăm
1 20.00
2 32.00
3 19.20
4 11.52
5 11.52
6 5.76
Tổng 100%

Ví dụ, 200% khấu hao giảm dần trên đồ đạc trong nhà trị giá 2,400$ được dùng trong căn nhà cho thuê sẽ là 461$ vào năm thứ 3 (2,400 x 19.20%).

Đó là một số những câu hỏi liên quan tới việc tính khấu hao cho ngôi nhà cho thuê, trong phần tiếp theo sẽ liên quan tới việc làm sao để kê khai thuế và các vấn đề khác. Mời các bạn tiếp tục tìm hiểu thêm.


Chúng tôi sẽ tiếp tục mang đến bạn thêm những bài viết trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư tiền điện tửchứng khoánbất động sản trong những bài viết tiếp theo.

Hãy theo dõi VietRiches trên Facebook và Twitter để luôn được cập nhật những thông tin mới nhất về tài chính và đầu tư. Hãy tham gia nhóm VietRiches.com trên Facebook để thảo luận cùng các thành viên khác.

Điều khoản miễn trừ trách nhiệm: Các thông tin được đăng tải trên chỉ mang TÍNH CHẤT THAM KHẢO chứ không mang TÍNH CHẤT TƯ VẤN. Bạn đọc sẽ là người ra quyết định cuối cùng và là người chịu trách nhiệm với bất cứ khoản đầu tư nào của mình. Chúng tôi sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào liên quan tới các quyết định đầu tư của bạn đọc.