Home Bất động sản REIT và bất động sản cho thuê: Cách nào tốt hơn để...

REIT và bất động sản cho thuê: Cách nào tốt hơn để đầu tư vào thị trường bất động sản

219
0

Nhiều nhà đầu tư hiểu tại sao họ nên đầu tư vào bất động sản dài hạn. Bất động sản sinh ra thu nhập có thể tạo ra dòng tiền ổn định, và thỉnh thoảng cần chút bảo trì. Vấn đề ở đây là tìm được cách tốt nhất để đầu tư vào thị trường bất động sản. Khi tìm kiếm lựa chọn đầu tư vào bất động sản, hầu hết các nhà đầu tư không cân nhắc tới việc mua bất động sản cho thuê và REIT.

Mỗi lựa chọn đều có những ưu điểm và nhược điểm, phù hợp với nhà đầu tư này hơn đối với nhà đầu tư khác.

Trong bài viết này, chúng tôi xác định ưu và nhược điểm của tài sản cho thuê và REIT kèm theo các yếu tố khác mà các nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi lựa chọn cách đầu tư vào thị trường bất động sản.

Bất động sản cho thuê

Đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể là cơ hội sinh lời cho những nhà đầu tư quan tâm tới vai trò chủ động hơn với bất động sản của mình. Các tài sản đó thường cho dòng tiền hàng tháng kèm theo là việc tăng giá nhà trong dài hạn. Các tài sản đó cũng đem lại lợi ích của việc sở hữu trực tiếp, bao gồm lợi thế về thuế và tiề tăng tăng trưởng tài sản cá nhân. Nhưng, những lợi ích này có thể kèm theo trách nhiệm của người cho thuê mà bạn cần cân nhắc

Lợi ích

Các tài sản cho thuê thường mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư có kiến thức và thời gian để quản lý. Khi một tài sản cho thuê vận hành theo kế hoạch, tài sản đó có thể mang lại cho chủ sở hữu các lợi ích:

Dòng tiền thường xuyên. Các tài sản cho thuê có dòng tiền ổn định và chắc chăn hàng tháng từ việc cho thuê. Không giống như các khoản đầu tư trên thị trường công chúng, không chỉ biến động hàng ngày mà còn là hàng giây, thì chủ nhà yên tâm với hợp đồng cho thuê nhà với điều khoản trả người thuê nhà phải trả tiền đầu mỗi tháng.

Cũng giống như hai đầu thì tốt hơn một đầu, hai nguồn thu  nhập cũng sẽ tốt hơn một nguồn thu nhập. Nguồn thu nhập đa dạng sẽ mang lại sự đa dạng hóa, giảm rủi ro và tăng thu nhập tiềm năng.

Tài sản tăng giá. Ngoài khoản tiền thu về hàng tháng từ người thuê, tài sản cho thuê có thể kiếm được tiền thông qua việc tăng giá. Việc sở hữu tài sản có thể giúp cho nhà đầu tư hưởng lợi ích trực tiếp từ vốn chủ sở hữu. Nếu tài sản tăng giá, hoặc tăng giá trị, lợi ích tiềm năng của tài sản đó dành cho nhà đầu tư khi bán cũng sẽ tăng.

Khấu trừ thuế. Các chủ sở hữu tài sản cho thuê có thể khấu trừ thuế các chi phí chính phát sinh trong quá trình quản lý tài sản. Ví dụ như chi phí pháp lý, bảo hiểm, thuế nhà và các chi phí bảo trì trong khi vận hành bất động sản. Trong khi bạn không thể giảm trừ các chi phí cải tạo ngôi nhà trong năm phát sinh chi phí, nhưng bạn có thể báo cáo cách bạn đã cải tạo ngôi nhà và sau đó các chi phí được khấu trừ trong nhiều năm tiếp theo.

Bởi vậy, khi bạn nên giá trị cho ngôi nhà dưới dạng làm ngoại cảnh (landscaping) hoặc sửa bếp mới để thu được tiền thuê cao hơn, bạn có thể khấu trừ các chi phí đó trong nhiều năm (Ở Canada, các bạn cần tìm hiểu kỹ vê chi phí đầu tư capital expense và chi phí hiện tại current expense, vì sẽ có những chi phí bạn được khấu trừ trong năm phát sinh, nhưng sẽ có những chi phí được khấu trừ trong các năm tiếp theo – Lời người dịch).

Khi khấu trừ, bạn sẽ làm giảm thu nhập ròng của mình và sẽ có khả năng hưởng mức thuế suất thấp hơn mà đáng lẽ bạn phải đóng hàng năm.

Ngoài ra, nếu bạn bán tài sản cho thuê và mua  tài khoản khác theo luật 1031 Exchange, bạn có thể giãn thuế lợi nhuận đầu tư. Điều này có thể duy trì sức mạnh mua bán của bạn và làm mạnh khả năng của bạn để mua một tài sản với giá cao hơn.

Tự do và linh hoạt. Bạn đang chịu trách nhiệm và vận hành khoản đầu tư của bạn. Bạn có thể xác định tiền thuê bao nhiêu, cải tạo những gì và khi nào, làm việc cùng ai, và chi phí bán tài sản cũng như thời điểm bán. Tuy nhiên, đi kèm với sự tự do này là tránh nhiệm và áp lực để đưa ra quyết định đúng.

Nhược điểm

Các tài sản cho thuê mang lại nhiều thuận lợi lớn cho các nhà đầu tư, nhưng cũng kèm theo nhiều trách nhiệm. Các phần việc cần phải có trật tự vận hành tốt để một tài sản cho thuê mang lại lợi nhuận xứng đang với thời gian và tiền bạc bỏ ra. Thành công của việc đầu tư vào tài sản cho thuê thường đổ lên vai nhà đầu tư.

Nếu quản lý kém, một tài sản sinh lợi tiềm năng có thể nhanh chóng trở thành cái máy ngốn tiền. Trước khi mua một tài sản cho thuê, các nhà đầu tư cần cân nhắc tới những trở ngại vốn có, bao gồm:

Chuyên môn sâu rộng. Trước khi mua một tài sản, bạn cần đánh giá tính khả thi của khoản đầu tư. Điều này có nghĩa là bạn cần chuyên môn về bất động sản và tài chính để xác định tỷ lệ trống phòng, tiền thuê hàng tháng, chi phí vấn hành, và các chi phí cải tạo trong tương lai; thêm vào nữa là nhân công cần thiết của bạn hay là bạn thuê để sữa chữa cho người thuê nhà.

Các chủ nhà thành công thường là những quản lý tài sản cho thuê với kinh nghiệm dày dạn trong lĩnh vực này, họ có thể truy cập các dịch vụ của các chuyên gia, bao gồm quản lý tài sản, đội ngũ bảo trì, luật sư và kế toán.Thuê đội ngũ chuyên nghiệp có thể giúp bạn tránh được những rủi ro phía trước. Nhưng, phí của các chuyên gia cũng lấy bớt một phần lợi nhuận của bạn. Bạn cũng có thể nhường một số kiểm soát, trong khi vẫn giữ trách nhiệm của mình.

Quản lý tài sản chủ động. Tài sản cho thuê là một trong những khoản đầu tư vào bất động sản chủ động nhất mà bạn có thể làm. Ngoài chuyên môn, bạn cũng có thể dành thời gian để quản lý. Khi bạn mua một tài sản, với tư cách là chủ nhà, bạn sẽ có trách nhiệm tìm kiếm người thuê nhà, kiểm tra hồ sơ của các ứng cử viên tiềm năng, soạn thảo hợp động, và đảm bảo rằng người thuê sẽ tuân thủ hợp đồng, để mắt để bảo trì ngôi nhà, sửa chữa, kết thúc hợp đồng thuê nhà,…

Bạn có thể thuê một công ty quản lý để chuyển trách nhiệm này, nhưng bạn sẽ bỏ bớt quyền kiểm soát và một phần lợi nhuận của mình. Cho dù ai là người quản lý tài sản của bạn đi chăn nữa, nếu người quản lý không sửa chữa hỏng hóc kịp thời hay không kiểm tra hồ sơ của người thuê nhà tệ, thì bạn sẽ gặp rủi ro người thuê nhà bớt tiên thuê, hoặc chuyển sang những ngôi nhà được quản lý tốt hơn.

Tiếp cận vốn trả trước để thanh toán và/hoặc vay nợ: Khi mua tài sản cho thuê, câu ngạn ngữ cổ luôn đúng đó là: bạn cần tiền để tạo ra tiền. Nhà đầu tư tài sản cho thuê cần phải có khả năng trả trước một phần cho tài sản (hoặc một khoản vay thế chấp mà không cần phải trả trước một phần). Một số tài sản, như các tòa nhà văn phòng thương mại hay các tổ hợp căn hộ nhiều gia đình, yêu cầu nhiều tài chính hơn mua một ngôi nhà riêng.

Nhìn chung, phần trả trước càng thấp thì lãi suất mà người đi vay sẽ nhiều hơn theo thời gian. Thêm nữa, nếu bạn không mua bất động sản bằng tiền mặt, bạn sẽ phải đảm bảo cho một khoản nợ với lãi suất phù hợp với thu nhập hàng tháng của bạn. Lãi suất cao có thể ảnh hưởng tới khoản thu nhập kiếm được hàng tháng đặc biệt là nếu tài sản đó có tỷ lệ trống phòng cao hơn mong đợi.

REIT

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT – Real Estate Investment Trust) là một công ty có nợ hoặc vốn chủ sở hữu trong bất động sản thương mại. Các REIT được thành lập năm 1960 để giúp các nhà đầu tư cá nhân có thể đầu tư vào thị trường bất động sản sinh ra thu nhập mà không cần phải mua toàn bộ tài sản. Các REIT đưa ra cách thụ động để kiếm được lợi nhuận tiềm năng từ việc đầu tư bất động sản. Với cách tiếp cận thụ động, các nhà đầu tư có thể nhận được từ việc tính thanh khoản cao và trách nhiệm ít.

Các REIT cũng có thể được phân loại để đầu tư theo ba cách: Các REIT cá nhân, các REIT giao dịch trên công chúng, và các REIT giao dịch không đại trà. Các REIT cá nhân thường mang lại những khoản đầu tư tối thiểu cao, vượt khỏi tầm với của các nhà đầu tư cá nhân. Kết quả là, cácnhaf đầu tư cá nhân có thể lựa chọn giữa REIT giao dịch trên công chúng (publicly-traded REIT) và không giao dịch đại trà (non-traded REIT).

Đầu tư vào REIT hay vào bất động sản cho thuê

Lợi ích

Các REIT mang lại cách tiếp cận dễ dàng để đầu tư vào thị trường bất động sản dành cho những nhà đầu tư không muốn trở thành chủ nhà. Các REIT có thể cung cấp cho các nhà đầu tư lợi nhuận ngang với tài sản cho thuê mà không cần làm bất cứ việc gì hay không cần phải có trách nhiệm. Khi chọn tốt, các REIT có thể mang lại lợi ích:

Đầu tư thụ động. Không giống như bất động sản cho thuê, lĩnh vực thành công phụ thuộc hoàn toàn vào nhà đầu tư, các REIT là một cách đầu tư vào bất động sản dành cho những nhà đầu tư có ít nghĩa vụ hơn. Các nhà đầu tư bất động sản thụ động thường chỉ cấp vốn cho một nhà đầu tư và để các chuyên gia đầu tư thay mặt cho mình.

Không cần chuyên môn. Bởi vì các nhà đầu tư REIT không tự quản lý khoản đầu tư của mình, nên họ không cần thông thạo trong lĩnh vực bất động sản hay tài chính để có một khoản đầu tư thành công. Tuy nhiên, một nhà đầu tư cần hiểu rằng rủi ro tiềm ẩn và lợi ích của việc này trước khi đầu tư.

Khoản đầu tư tối thiểu thấp. Các REIT là một trong những cách dễ tiếp cận để đầu tư vào bất động sản, bởi vì khoản vốn tham gia ban đầu thấp. Khoản đầu tư tối thiểu có thể khác nhau với từng loại REIT nhưng các REIT giao dịch trên công chúng và các REIT không giao dịch trên công chúng có khoản đầu tư tối thiểu thấp hơn các REIT cá nhân và các khoản đầu tư bất động sản chủ động, ví dụ như bất động sản cho thuê.

Tài sản cho thuê có thể cần từ 10,000 cho tới hàng triệu đô la để mua lại và vận hành, thì các cổ phiếu công chúng và không giao dịch đại trả thường chỉ cần lượng đầu tư tối thiểu 1,000$ hoặc ít hơn.

Tính thanh khoản. Hầu hết các REIT, đặc biệt là REIT giao dịch công chúng, thường có tính thanh khoản cao hơn bất động sản cho thuê. Bất động sản cho thuê có tính thanh khoản thấp hơn bởi vì đòi hỏi nhà đầu tư bỏ hàng nghìn hay hàng triệu đô là vào một tài sản trong thời gian dài. Trong khi đó, các cổ phiếu REIT có thể được mua bán tự do hàng ngày, hàng tháng, hay hàng quý (tùy thuộc và từng loại REIT).

Tính đa dạng. Nếu bạn không có nhiều tài sản khác nhau, bạn có thể không có được tính đa dạng bằng việc đầu tư chủ động vào bất động sản giống như đầu tư vào các REIT. Một REIT cótheer đầu tư vào hàng chục hay hàng trăm tài sản, giúp cho việc thành công của REIT không phụ thuộc vào một hay hai tài sản.

Nếu một tài sản cho thuê không hiệu quả bởi vì chi phí sửa chữa hay có tỷ lệ thuê nhà thấp hơn mong đợi, thì việc đầu tư sẽ mang lại thua lỗ lớn cho một hay vài nhà đầu tư lớn so với việc đầut ư vào bất động sản được sở hữu bởi một loạt các nhà đầu tư REIT.

Dòng tiền. Cổ đông của các REIT kiếm được thu nhập từ các khoản đầu tư vào REIT thông qua việc chia cổ tức. Không giống với các bất động sản cho thuê, cung cấp dòng tiền hàng tháng dưới dạng tiền thuê, thì cổ tức từ các REIT thường mang lại dòng tiền hàng tháng hoặc hàng quý.

Theo luật, các REIT cần phải phân bổ ít nhất 90% thu nhập chịu thuế mỗi năm cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Lượng cổ tức khác nhau giữa các REIT và mức độ thành công của các khoản đầu tư.

Lợi ích về thuế. Bắt đầu từ năm 2018, cơ cấu doanh nghiệp REIT cụ thể (pass-through REIT) sẽ được khấu trừ thuế cho các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư vào REIT có thể giảm trừ 20% thuế vào khoản mà họ kiếm được từ lãi suất vay nợ và tiền cho thuê. Thêm nữa, các REIT có khả năng tránh được thuế kép ở cấp độ vừa là công ty vừa là nhà đầu tư cá nhân.

Nhược điểm

Trong khi các REIT giúp các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường bất động sản mà không cần bỏ ra nhiều thời gian hay tiền bạc, thì lợi ích của một số REIT này hấp dẫn hơn một số REIT khác. Khi lựa chọn đầu tư giữa các REIT, điều quan trọng là bạn cần đánh giá đặc tính của một REIT, bởi vì các REIT có thể khác nhau về nhiều mặt, lãi suất, tính đa dạng, thời gian, và hơn thế nữa. Điều quan trọng là bạn cần đánh giá điểm bất lợi giữa các REIT, bao gồm:

Khả năng biến động. Các REIT công chúng được giao dịch trên thị trường chứng khoán, khiến cổ phiếu của chúng bị biến động theo sự tăng giảm của thị trườngchuwngs khoán cho dù giá trị tài sản được sở hữu bởi các REIT có thay đổi hay không. Những thay đổi này thường ảnh hưởng tới giá trị của mỗi cổ phiếu.

Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn cần nhận thấy rằng laoij biến động này chỉ ảnh hưởng tới các REIT công chúng. Như tên gọi, các REIT không giao dịch trên công chúng sẽ không được giao dịch trên thị trường chứng khoán, điều đó có nghĩa là giá cổ phiếu chỉ thay đổi theo bất động sản mà REIT đó nắm giữ.

Ví dụ, một cổ phiếu của Fundrise eREIT (một REIT không giao dịch trên công chúng), không thay đổi giá trị khi thị trường chứng khoán thay đổi. Thay vì vậy, giá trị của cổ phiếu đó chỉ thay đổi khi bất động sản mà quỹ nắm giữ thay đổi. Những thay đổi này có thể bao gồm là tăng giá, mua bán, biến động về phòng trống, hay tình trạng người thuê.

Mối tương quan. Như đã lưu ý ở trên, bởi vì các REIT giao dịch công chúng chỉ để giao dịch công chúng – giá trị các cổ phiếu của REIT có tương quan tới sự biến động của thị trường chứng khoán. Trong khi các REIT công chúng có thể mang lại sự đa dạng trong đầu tư bất động sản thì các REIT này không có tính đa dạng với danh mục của các khoản đầu tư trên thị trường công cộng, ví dụ như cổ phiếu hay trái phiếu.

Tuy nhiên, bởi vì các REIT không giao dịch trong công chúng không được giao dịch đại trà, nên chúng lại mang lại tính đa dạng cho danh mục thị trường công cộng của cổ phiếu và trái phiếu cũng như danh mục đầu tư đa dạng của bất động sản.

Quyền kiểm soát ít hơn. Các bất động sản cho thuê mang lại cho các nhà đầu tư một sự tự do và linh hoạt tuyệt vời, tuy nhiên cũng kèm theo toàn bộ trách nhiệm kinh tế. Ngược lại, các REIT giúp các nhà đầu tư có ít trách nhiệm hơn đi kèm với quyền kiểm soát. Các nhà đầu tư REIT không phải vận hành khoản đầu tư của mình, nhưng họ vẫn được chia lợi nhuận.

Đây có thể là một ý tưởng dành cho nhà đầu tư thụ động, những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, hoặc những nhà đầu tư có kinh nghiệm với bất động sản nhưng không có thời gian dành cho bất động sản cho thuê – Nhưng đó là sự cân bằng mà bạn cần đánh giá đầy đủ trước khi bạn muốn đặt tiền bạc của mình cho người khác quản lý.

Đánh giá lựa chọn của bạn

Nhiều nhà đầu tư hiểu lợi ích của bất động sản khi thêm vào danh mục đầu tư của mình. Đó có thể là thêm dòng tiền khi quản lý tốt, tạo ra nguồn thu nhập ổn định và mang lại tự do tài chính. Trước khi bắt đầu, điều quan trọng là bạn cần đánh giá lựa chọn nào sẽ mang lại lợi nhuận tiềm năng tối đa với chuyên môn cụ thể của bạn và thời gian, tiền bạc cũng như trách nhiệm mà bạn bỏ ra.

Bạn có thể tự hỏi những câu hỏi then chốt kiểu như sau, để giúp hướng dẫn bạn tới loại đầu tư bất động sản phù hợp với bạn nhất:

Bạn có thời gian, chuyên môn và mong muốn đóng vai trò chủ động trong việc đưa ra quyết định với tài sản của bạn, như trong trường hợp sở hữu bất động sản cho thuê hay không? Hay bạn muốn đóng vai trò thụ động hơn, muốn đầu tư vào bất động sản được quản lý chuyên nghiệp như các REIT?

Bạn có bao nhiêu vốn để đầu tư ban đầu? Bạn có phải nỗ lực để trả một khoản trả trước lớn, hay chi phí thấp hơn để mua các cổ phiếu của REIT khả thi hơn?

Nếu bạn quan tâm tới REIT, loại REIT nào sẽ phù hợp với bạn? Bạn muốn đầu tư vào một REIT được giao dịch trong công chúng, để khoản đầu tư của bạn tương quan với thị trường chứng khoán, có xu hướng được hưởng lợi từ việc tăng đột biến cũng như có khả năng chịu được thị trường biến động giảm? Hay bạn muốn đầu tư vào một REIT không được giao dịch trong công chúng để không chịu ảnh hưởng bởi thị trường chứng khoán?

Bạn chọn đầu tư cách nào không thành vấn đề, mà đầu tư vào thị trường bất động sản là cách tuyệt vời để làm tăng sự ổn định và tự do về tài chính của bạn. Trong khi bất động sản tài sản đầu tư ở lớp trên cùng trong nhiều thập kỷ, thì sự nổi lên của công nghệ và quy định mới mở ra việc tiếp cận tới những lợi ích của bất động sản mà chưa từ có trước đây.

Điều khoản miễn trừ trách nhiệm: Các thông tin được đăng tải trên chỉ mang TÍNH CHẤT THAM KHẢO chứ không mang TÍNH CHẤT TƯ VẤN. Bạn đọc sẽ là người ra quyết định cuối cùng và là người chịu trách nhiệm với bất cứ khoản đầu tư nào của mình. Bạn biên tập sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào liên quan tới các quyết định đầu tư của bạn đọc.


Chúng tôi sẽ tiếp tục mang đến bạn thêm những bài viết trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư tiền điện tửchứng khoánbất động sản trong những bài viết tiếp theo.

Hãy theo dõi VietRiches trên Facebook và Twitter để luôn được cập nhật những thông tin mới nhất về tài chính và đầu tư. Hãy tham gia nhóm VietRiches.com trên Facebook để thảo luận cùng các thành viên khác.