Home Bất động sản Đầu tư trực tiếp vào bất động sản hay thông qua REIT?

Đầu tư trực tiếp vào bất động sản hay thông qua REIT?

102
0

Bạn còn băn khoăn là nên đầu tư vào bất động sản như thế nào? Nhiều nhà đầu tư muốn đầu tư vào bất động sản thường so sánh giữa đầu tư vào REIT với bất động sản hữu hình. REIT (hay còn gọi là các quỹ tín thác đầu tư bất động sản – Real estate investment trust) là những công ty hoạt động giống như các quỹ tương hỗ mutual fund trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Bạn có thể đầu tư vào REIT mà không cần sở hữu hay tự quản lý bất cứ tài sản nào của bạn. Ngoài ra, bạn có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản và mua nhà ở hay các bất động sản thương mại.

Điểm quan trọng

REIT cho phép các nhà đầu tư cá nhân có thể kiếm được tiền từ bất động sản mà không cần phải sở hữu hay quản lý các tài sản vật lý.

Đầu tư trực tiếp vào bất động sản thường đóng nhiều thuế hơn đầu tư qua REIT, và giúp cho các nhà đầu tư có thể kiểm soát nhiều hơn khi đưa ra quyết định.

Nhiều REIT thường mua bán công khai trên các sàn giao dịch bởi vì chúng dễ mua bán hơn là bất động sản truyền thống.

Đầu tư trực tiếp vào bất động sản

Khi đầu tư trực tiếp vào bất động sản, bạn mua một tài sản cụ thể hoặc góp vốn vào một bất đọng sản, ví dụ như một tổ hợp căn hộ hay một trung tâm mua sắm. Các nhà đầu tư có thể tạo ra tiền thông qua thu nhập cho thuế, tăng giá bất động sản, và lợi nhuận được tạo ra từ bất kỳ hoạt động kinh doanh nào phụ thuộc vào bất động sản.

Ưu điểm khi đầu tư vào bất động sản trực tiếp

Lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản vật lý là tiềm năng tạo ra dòng tiền đáng kể – cũng như có khả năng tận dụng được lợi thế về thuế lớn để bù trừ vào thu nhập.

Ví dụ, bạn có thể khấu trừ các chi phí thông thường và cần thiết khi quản lý, bảo tồn và bảo trì cho tài sản. Giảm trừ thuế lớn khác là khoản khấu hao, bạn có thể khấu trừ chi phí mua và cải tạo ngôi nhà trong suốt thời gian sử dụng (và bạn sẽ có ngưỡng thuế thu nhập thấp hơn).

Tất nhiên, tài sản còn tăng giá trị. Trong khi thị trường bất động sản biến động giống như thị trường chứng khoán, giá tài sản thường tăng theo thời gian, và sau này bạn bán thường với giá cao hơn.

Điểm lưu ý khác: Bạn có nhiều quyền kiểm soát khi đưa ra quyết định hơn là REIT. Ví dụ, bạn có thể chỉ lựa chọn những tài sản mà bạn thích về địa điểm, kiểm tài sản và khả năng tài chính. Bạn cũng có thể đưa ra giá cho thuê, chọn người thuê nhà, và quyết định mua bao nhiêu tài sản.

Nhược điểm của việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản

Một trong những điểm bất lợi chính của việc đầu tư vào bất động sản trực tiếp là bạn cần có nhiều thời gian và năng lượng nếu như bạn muốn thành công. Bạn cần phải giải quyết các vấn đề với người thuê nhà, các trường hợp bảo trì khẩn cấp, và trách nhiệm của bạn nếu như có bất kỳ tai nạn nào xảy ra trên tài sản của bạn.

Tài chính cũng là một điểm bất lợi khác. Nhiều nhà đầu tư cần vay ngân hàng hay có một số lại tài chính khác phải trả để đầut ư. Nếu thị trường giảm hoặc bạn khó tìm được người thuê nhà chất lượng, bạn có thể sẽ gặp vấn đề với các khoản nợ.

Điểm trừ khác đó là bất động sản không phải là tài sản có tính thanh khoản. Điều đó có nghĩa là bạn có thể sẽ không bán được nhanh nếu như bạn cần tiền trong trường hợp khẩn cấp.

REIT

REIT là một công ty sở hữu, điều hành và thu nhập có được từ các bất động sản hoặc từ các tài sản liên quan tới bất động sản. Được mô hình hóa sau quỹ tương hỗ mutual fund, REIT tập hợp vốn của rất nhiều nhà đầu tư.  

Ngày nay, có hơn 225 REIT tở Mỹ được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn, và được đăng ký với Ủy ban chứng khoán Hoa Kỳ (SEC). Những REIT này có vốn hóa trị trường kết hợp nhiều hơn 1 nghìn tỷ đô. Trên toàn thế giới, có hơn 35 quốc gia có REIT.

REIT có thể là phù hợp với các nhà đầu tư mới với kinh nghiệm hạn chế về bất động sản nhưng muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình mà không muốn có quá nhiều rủi ro.

Đầu tư bất động sản trực tiếp hay thông qua reit

Ưu điểm của REIT

Có lẽ điểm thuận lợi lớn nhất của REIT là các nhà đầu tư cá nhân có thể hưởng lợi từ bất động sản mà không cần phải sở hữu, điều hành hay góp vốn trực tiếp cho tài sản. Các REIT mở ra cách đầu tư với chi phí thấp vào thị trường bất động sản. Bạn có thể đầu tư một khoản tiền nhỏ khoảng 500$ – thấp hơn nhiều khi đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Lợi ích khác mà REIT mang lại là thu hồi lợi nhuận tiềm năng. Theo luật, các REIT phải rả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho cổ đông, và cổ tức chia hàng năm 5% hay nhiều hơn là không phải hiếm. Các REIT cũng có tiềm năng tăng vốn đầu tư khi mà giá trị của các tài sản tăng.

Lợi ích quan trọng nữa là tính thanh khoản. Giống như cổ phiếu, bạn có thể mua và bán các cổ phiếu của REIT trên sàn chứng khoán. Nhìn chung, khối lượng giao dịch các REIT cao, điều đó có nghĩa là bạn có thể vào và ra khỏi thị trường khi bạn muốn.

Nhược điểm của REIT

Tất nhiên, REIT có một số nhược điểm. Với người đầu tư mới bắt đầu, cổ tức  của hầu hết các REIT không được coi là “cổ tức đủ điều kiện”, bởi vậy cổ tức sẽ bị đánh thuế suất cao. Đây là điều cần chú ý nếu như bạn sở hữu REIT trong các tài khoản môi giới có đánh thuế.

Bạn cần nhớ rằng bạn có thể nắm giữ các REIT qua các tài khoản ưu đãi về thuế Roth IRA (ở Canada, bạn có thể cân nhắc tới tài khoản miễn thuế TFSA).

Nhược điểm thứ hai là REIT khá là nhạy cảm với biến động về lãi suất, và việc tăng lãi suất là điều tệ với giá của REIT. Nhìn chung, giá của REIT và lãi suất kho bạc tỷ lệ nghịch với nhau: Khi cái này tăng thì cái kia giảm và ngược lại.

Điểm trừ khác là trong khi REIT có thể giúp bạn đa dạng hóa doanh mục đầu tư, thì hầu hết các REIT cá nhân thì lại không đa dạng chút nào. Đó là bởi vì các REIT thường tập trung vào một loại tài sản cụ thể – ví dụ như văn phòng hay các trung tâm mua sắm. Ví dụ, nếu REIT chỉ đầu tư vào mỗi khách sạn, và khi nền kinh tế suy thoái hay mọi người hạn chế đi du lịch (như khi có dịch Covid-19), bạn có thể sẽ gặp rủi ro với loại tài sản này.

Kết luận

Đầu tư trực tiếp vào bất động sản có thể là lựa chọn tốt nếu như bạn muốn có dòng tiền, giảm thuế với thu nhập, và có tiềm năng tăng giá tốt. Và đầu tư đó cũng tốt nếu như bạn muốn kiểm soát nhiều hơn với khoản đầu tư của mình.

Các REIT có thể nhạy cảm với các nhà đầu tư không muốn điều hành và quản lý bất động sản, cũng như với những nhà đầu tư không có tiền hoặc không thể vay mượn tài chính để mua bất động sản. Các REIT cũng là cách tốt dành cho các nhà đầu tư bất động sản mới có thể có thêm kinh nghiệm với lĩnh vực đầu tư này.

Điều khoản miễn trừ trách nhiệm: Các thông tin được đăng tải trên chỉ mang TÍNH CHẤT THAM KHẢO chứ không mang TÍNH CHẤT TƯ VẤN. Bạn đọc sẽ là người ra quyết định cuối cùng và là người chịu trách nhiệm với bất cứ khoản đầu tư nào của mình. Bạn biên tập sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào liên quan tới các quyết định đầu tư của bạn đọc.


Chúng tôi sẽ tiếp tục mang đến bạn thêm những bài viết trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư tiền điện tửchứng khoánbất động sản trong những bài viết tiếp theo.

Hãy theo dõi VietRiches trên Facebook và Twitter để luôn được cập nhật những thông tin mới nhất về tài chính và đầu tư. Hãy tham gia nhóm VietRiches.com trên Facebook để thảo luận cùng các thành viên khác.