Home Uncategorized Đầu tư bất động sản theo phương pháp BRRRR

Đầu tư bất động sản theo phương pháp BRRRR

75
0
Đầu tư bất động sản theo phương pháp BRRRR

Đầu tư bất động sản ở Bắc Mỹ không giống với đầu tư vào bất động sản ở thị trường mới nổi như ở Việt Nam khi mà giá có thể tăng lên nhanh chóng chỉ qua một đêm. Ở những thị trường bất động sản ổn định, nơi có tỉ lệ tăng giá thấp và chậm thì đối với nhiều người có thể cho rằng nó không hấp dẫn.

Nhìn qua chỉ thấy lợi nhuận vài ba phần trăm mỗi năm, còn không bằng tiền đầu tư vào các quỹ tương hỗ. Nhưng thực ra, nếu tìm hiểu kỹ phương pháp BRRRR chúng ta sẽ thấy đây là phương pháp đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả.

BRRRR không phải phương pháp như người ta thường biết là mua đi bán lại. Thực ra phương pháp này khuyến khích người kinh doanh bất động sản giữ tài sản mua được càng lâu càng tốt và lợi nhuận thu được chính là dòng tiền từ việc cho thuê và sự tăng giá kết hợp với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Gần đây, có lẽ một số người ở Việt Nam cũng đang bắt đầu học theo phương pháp này, và theo như một số bài báo thì họ cũng đạt được kết quả rất tốt.

Một chú ý với bạn đọc đó là bài viết này chỉ áp dụng với việc đầu tư bất động sản dạng nhà ở (resident) chứ không phải bất động sản thương mại.

BRRRR là gì?

BRRR là viết tắt của Buy (mua), Rehab (sửa chữa), Rent (cho thuê), Refinance (tái cấp vốn), và Repeat (lặp lại). Điều đó có nghĩa là bạn đi mua một căn nhà, sửa chữa nó lại để nó ở tình trạng tốt hơn, tái định giá nó để được vay vốn nhiều hơn để có tiền mua căn tiếp theo và cứ thế lặp lại việc đó.

Bây giờ chúng ta sẽ xem xét kỹ hơn từng thành phần trong BRRRR nhé.

1. Mua (Buy)

Mua được coi là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong hầu hết các chiến lược đầu tư bất động sản, và với chiến lược BRRRR thì mua cũng vẫn được coi là rất quan trọng. Nếu chúng ta thất bại trong việc chọn lựa đúng ngôi nhà cần mua thì những yếu tố khác rất khó giúp chúng ta đem lại lợi nhuận. Thậm chí nếu lựa chọn mua sai, nó có thể khiến chúng ta thất bại trong các bước tiếp theo của chiến lược này.

Học cách mua không đơn giản. Nhất là mua nhà cho chiến lược BRRRR. Vì không chỉ mua để bán lại, mua nhà theo chiến lược này cần đáp ứng một số tiêu chí như sau:

  • Giá trị khi mua: Chúng ta phải mua được ngôi nhà có giá trị tốt nhưng với mức giá thấp và tính được nguồn thu nhập giả định một cách tương đối.
  • Giá trị gia tăng: Giá trị gia tăng tức là chúng ta mua một căn nhà và làm sao để có thể tạo ra giá trị gia tăng nhiều nhưng với chi phí thấp.
  • Khả năng cho thuê: Vì phương pháp này dựa vào dòng tiền từ việc cho thuê nhà nên nếu mua căn nhà ở địa điểm không thuận lợi cho việc cho thuê thì nó không đạt được thành công.

Mặc dù khả năng cho thuê và giá giá trị gia tăng tương đối khó để có thể công thức hoá, mà chỉ có một số tiêu chí giúp chúng ta có thể học cách đánh giá. Chúng tôi đã, đang và sẽ tiếp tục chia sẻ về cách giúp chúng ta biết cách đánh giá khi mua nhà để đạt tiêu chí này. Còn yếu tố giá trị khi mua, tức là cách định giá hợp lý để mua thì chúng tôi đã có công thức, tuy khá phức tạp và cần phải có phần mềm bảng tính Excel hoặc phần mềm chuyên dụng để tính.

Nếu có đủ số người quan tâm nhất định, chúng tôi sẽ công bố phần mềm này giúp chúng ta tính toán giá trị để tính giá phù hợp để đầu tư vào tài sản đúng.

Chiến lược đầu tư bất động sản dạng nhà ở theo phương pháp BRRRR

2. Sửa chữa (Rehab)

Sửa chữa là một trong những yếu tố quan trọng trong chiến lược đầu tư bất động sản BRRRR. Nó giúp chúng ta tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà ta mua được. Nếu biết cách chọn tốt, chúng ta có thể mua được bất động sản phù hợp để có thể tạo ra giá trị gia tăng thông qua việc cải tạo, sửa chữa này.

Sửa chữa có hai mục đích:

  • Cho thuê
  • Tạo giá trị gia tăng để phục vụ cho việc tái cấp vốn. Điều này sẽ đề cập sau ở phần Tái cấp vốn của bài viết này.
  • Giữa và gia tăng giá trị khi bán lại.

3. Cho thuê (Rent)

Chiến lược đầu tư bất động sản BRRR thì việc cho thuê đóng một vai trò quan trọng trong việc tạo thu nhập cho nhà đầu tư. Đây là loại thu nhập ổn định giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Nhưng cho thuê lại là một trong những yếu tố khó khăn nhất trong chiến lược đầu tư BRRRR. Rất nhiều người thất bại trong kinh doanh bất động sản chỉ vì đã không làm tốt yếu tố cho thuê này.

Đối với các bạn ở Việt Nam hoặc mới ở Việt Nam sang, có lẽ chúng ta chưa lường hết được khó khăn của yếu tố này. Thị trường cho thuê nhà ở tại Bắc Mỹ có nhu cầu rất tốt, rất có nhiều người thuê, và mức phí cho thuê khá tốt. Ví dụ một căn nhà giá $150,000 thì giá cho thuê hàng năm được khoảng $15,000. Thế nhưng cho thuê nhà ở thị trường này lại không hề đơn giản. Không phải vấn đề khó kiếm khách mà là vấn đề chọn khách thuê làm sao để không bị lỗ.

Luật pháp về cho thuê nhà ở Bắc Mỹ khá thiên vị cho người đi thuê nhà hơn là với người cho thuê nhà. Ví dụ, ở Manitoba, nếu người thuê nhà mà không trả tiền nhà thì chủ nhà cũng không dễ dàng mà có thể đuổi họ ra khỏi nhà được. Bởi vậy chọn khách cho thuê là điều rất quan trọng. Nó giúp bạn tránh được những rắc rối làm tăng chi phí và giảm lợi nhuận của bạn.

Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này không thể đủ để chia sẻ một chủ đề khá phức tạp như vậy nên mình sẽ chia sẻ với các bạn trong các bài viết tiếp theo tại VietRiches.com, các bạn nhớ chú ý đón xem.

4. Tái cấp vốn (Refinance)

Trong đầu tư bất động sản thì thường cần rất nhiều vốn. Tuy nhiên, để không cần tốn quá nhiều vốn thì việc tái cấp vốn này cần được sử dụng tốt. Sử dụng chiến lược tái cấp vốn phù hợp, nhà đầu tư bất động sản có thể chỉ cần sử dụng rất ít vốn, thậm chí có thể không cần dùng đến vốn mà sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính.

Nhờ sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính thì nhà đầu tư bất động sản có được kết quả cash-on-cash return cao dù mức tăng giá chỉ khoảng 2-4% mỗi năm cũng có thể giúp nhà đầu tư đạt được lợi nhuận trung bình hấp dẫn.

Nhưng sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính thường chứa đựng nhiều rủi ro. Và điểu này có thể tránh được và đảm bảo an toàn nhờ làm tốt 3 yếu tố trên đó là: Mua một căn nhà tốt, giá hợp lý, sửa chữa làm cho nó tăng giá, và chọn người thuê nhà tốt.

Vậy, tái cấp vốn làm thế nào để có thể gia tăng được đòn bẩy tài chính. Điều đó là như sau:

Ví dụ bạn mua căn nhà với giá $100,000 bạn trả trước (down payment) 20% tức $20,000 còn lại là tiền vay của ngân hàng là $80,000. Bạn sửa chữa ngôi nhà đó và làm giá trị ngôi nhà tăng lên thành $150,000 và bạn refinance tức là trả trước 20% tức là ngân hàng sẽ trả 80% của $150,000 tức là $120,000.

Nhưng phải trừ đi $80,000 mà ngân hàng đã trả cho người bán, bây giờ bạn vẫn còn $40,000 tiền dư để trả cho chi phí sửa ngôi nhà và tiếp tục down pay cho một ngôi nhà khác. Nếu trước đó bạn vay tạm ai đó để trả tiền down payment $20,000 thì bây giờ bạn có thể trả luôn số tiền đó.

Để giảm thiểu rủi ro về sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, chúng tôi có lập một công thức tính toán trên Excel để giúp tính toán tiền cho thuê cũng như khấu trừ chi phí phát sinh khác để sao cho việc đầu tư này vẫn đạt lợi nhuận mong muốn. Nếu có nhiều bạn quan tâm, chúng tôi sẽ biến bảng tính Excel này thành một app trên điện thoại giúp các bạn tính toán dễ dàng hơn. Nếu bạn muốn điều đó, hãy để lại comment và chia sẻ bài viết này cho bạn bè. Nếu thấy đủ nhiều người cần, chúng tôi sẽ làm app đó.

Lặp lại (Repeat)

Khi bạn đã làm tốt cả 4 yếu tố trên rồi thì chỉ cần lặp lại quy trình đó của mình để đạt được lợi nhuận cao hơn.


Chúng tôi sẽ tiếp tục mang đến bạn thêm những bài viết trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư tiền điện tửchứng khoánbất động sản trong những bài viết tiếp theo.

Hãy theo dõi VietRiches trên Facebook và Twitter để luôn được cập nhật những thông tin mới nhất về tài chính và đầu tư và tham gia thảo luận trên Group của VietRiches.com trên Facebook.